博學(xué)名苑銷售中心大門緊閉。

博學(xué)名苑貼出“煥新升級(jí)”公告。

????“售樓處怎么關(guān)門了？”近日，多位計(jì)劃前往蓬江區(qū)博學(xué)名苑看房的市民發(fā)現(xiàn)，這個(gè)位于江僑路的樓盤突然暫停對(duì)外銷售。消息在本地購房者群體中傳開，有人擔(dān)心“是不是項(xiàng)目出了問題”，也有人猜測(cè)“是不是要漲價(jià)”。為何這個(gè)熱銷的樓盤，突然會(huì)“封盤”不賣？對(duì)此，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????現(xiàn)場(chǎng)直擊

????銷售中心大門緊閉

????昨日，記者來到博學(xué)名苑售樓處。與往日的熱鬧不同，售樓部門前廣場(chǎng)空無一人，銷售中心大門緊閉，門上張貼的告示寫著“為了以更美好的面貌回應(yīng)各界期待，博學(xué)名苑將集中進(jìn)行品質(zhì)煥新與服務(wù)升級(jí)。其間，項(xiàng)目銷售體驗(yàn)中心將暫停日常接待”。透過玻璃門，可以看到內(nèi)部已經(jīng)沒有銷售人員的蹤影，但銷售中心內(nèi)的明辨咖啡館依然照常開放。

????說起博學(xué)名苑，許多市民并不陌生。其坐落于政府重點(diǎn)推進(jìn)的“三舊改造”區(qū)域，位于江僑路東段，是該路段少有的臨江樓盤。項(xiàng)目自2020年以來整合三個(gè)地塊啟動(dòng)開發(fā)，歷經(jīng)多期建設(shè)，每一期都在前期基礎(chǔ)上迭代升級(jí)，逐步形成如今市區(qū)少有的百畝規(guī)模大盤，受到不少購房者的青睞。

????“春節(jié)假期剛?cè)タ催^，不少人來看大平層，怎么突然就不賣了？”市民李先生對(duì)此感到意外。他告訴記者，自己一直在關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，“本來打算這周再去看，結(jié)果銷售說暫時(shí)不賣了，讓等通知?！?/p>

????一位家住附近的居民在路過時(shí)告訴記者：“前陣子還有人來看房，突然就關(guān)了，聽說是要升級(jí)改造?！碑?dāng)記者問及具體升級(jí)什么內(nèi)容時(shí)，該居民表示并不清楚。

????針對(duì)市民的疑問，記者聯(lián)系了博學(xué)名苑項(xiàng)目方。一位不愿透露姓名的項(xiàng)目人員回應(yīng)稱，此次暫停銷售是“公司主動(dòng)決定”，目的是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一輪提質(zhì)升級(jí)。但當(dāng)記者追問升級(jí)的具體內(nèi)容、預(yù)計(jì)完成時(shí)間時(shí)，對(duì)方僅表示“內(nèi)部調(diào)整完成后會(huì)及時(shí)公布”。

????現(xiàn)象溯源

?? “封盤”不賣并非個(gè)例

????回溯江門樓市歷史，因資金鏈斷裂、債務(wù)糾紛而被動(dòng)的“封盤”例子并不鮮見，但主動(dòng)封盤的例子也同樣存在。

????多年前，江門頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)成交的商住用地，那時(shí)候就有樓盤曾暫停銷售，彼時(shí)開發(fā)商解釋為“現(xiàn)貨售罄、新貨未接上”。而2026年的這一次“封盤”，則呈現(xiàn)出不同的特征——項(xiàng)目是在“有貨可賣”的情況下主動(dòng)選擇暫停。

????放眼省內(nèi)，類似現(xiàn)象也并不少見。去年，周邊城市就有部分項(xiàng)目在區(qū)域地價(jià)持續(xù)攀升的背景下，宣布對(duì)剩余房源進(jìn)行階段性封盤，計(jì)劃以更成熟的現(xiàn)樓狀態(tài)推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)同樣引發(fā)市場(chǎng)討論，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是開發(fā)商對(duì)片區(qū)價(jià)值持續(xù)釋放的堅(jiān)定看好，也有觀點(diǎn)認(rèn)為這是“捂盤惜售”。

????一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者分析：“現(xiàn)在大部分項(xiàng)目都在搶節(jié)點(diǎn)、搶客戶，能主動(dòng)‘停下來’的，要么是對(duì)市場(chǎng)有長期信心，要么是看到了產(chǎn)品升級(jí)的必要性，但也有可能是在等待更好的價(jià)格窗口。具體是什么原因，外人很難判斷?！?/p>

????市場(chǎng)透視

????4.0住宅熱銷背后的同質(zhì)化

????博學(xué)名苑選擇在這個(gè)時(shí)候“封盤”，放在當(dāng)前政策利好、市場(chǎng)回暖的背景下，顯得有些“反?！?。

????2月25日，廣州天河珠江新城馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)243輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以236億元總價(jià)、8.5萬元/平方米的樓面價(jià)刷新廣州地價(jià)紀(jì)錄。同日，上海發(fā)布“滬七條”樓市新政，從限購松綁、公積金支持、房產(chǎn)稅優(yōu)化三大維度打出政策“組合拳”。緊隨其后，北京、深圳等城市的新房和二手房成交量也呈現(xiàn)連續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。

????隨著市場(chǎng)端積極信號(hào)頻發(fā)，江門樓市也呈現(xiàn)出“淡季不淡”的暖意。江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月全市商品房網(wǎng)簽銷售面積64萬平方米，同比增長7.8%，增速排名全省第二；商品住房網(wǎng)簽銷售面積38萬平方米，增速排名全省第四。1—2月全市二手住房成交面積約42萬平方米，同比增長5.5%。

????值得一提的是，江門先行先試，以“江門規(guī)劃、江門設(shè)計(jì)、江門建筑、江門制造、江門服務(wù)”五位一體協(xié)同發(fā)力，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建成一批得房率高、服務(wù)品質(zhì)全面升級(jí)的“好房子”，商品住房銷售面積保持在全省前五。

????然而，在“好房子”遍地開花的繁榮景象下，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化階段。

????在市區(qū)，就有改善型項(xiàng)目出現(xiàn)同樣的“高贈(zèng)送面積”，同樣的“景觀賣點(diǎn)”，甚至連大門樣式都比較相似?！百彿空哒驹跇影彘g里，似乎難以分辨不同項(xiàng)目之間的本質(zhì)區(qū)別?！币晃豢捶空邔?duì)記者說。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊告訴記者，當(dāng)4.0住宅集中放量后，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，“頭啖湯”效應(yīng)逐漸減弱，消費(fèi)者難免“審美疲勞”，買房決策周期也會(huì)隨之拉長。

????在同質(zhì)化加劇的背景下，部分房企開始嘗試跳出“高贈(zèng)送”的競(jìng)爭(zhēng)邏輯，從不同維度探索差異化路徑。有的選擇在產(chǎn)品上精雕細(xì)琢，有的則在社區(qū)文化、服務(wù)體驗(yàn)上做文章。比如，江海區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目加載“5G+”智慧社區(qū)體系，集成華為智能中控屏、智能門鎖、AI輔助康養(yǎng)傳感器等，實(shí)現(xiàn)從語音交互到一屏智控的全屋智能體驗(yàn)；在蓬江，人才島高端住宅項(xiàng)目——江發(fā)天御灣則把NBA標(biāo)準(zhǔn)的籃球館搬進(jìn)室內(nèi)，把下沉式康養(yǎng)花園建在社區(qū)內(nèi)。而這次封盤的博學(xué)名苑通過超前規(guī)劃4.0社區(qū)，強(qiáng)調(diào)的不只是戶型的高贈(zèng)送率，還有從房子本身延伸到社區(qū)整體，通過打造學(xué)問園林、文化空間以及“人才樓”吸引和集聚高知人群而形成的居住社區(qū)。

????行業(yè)探討

????“慢下來”會(huì)不會(huì)錯(cuò)過窗口期？

????在這樣的背景下，是否應(yīng)該有更多項(xiàng)目“慢下來”，從追求速度轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)？為此，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

????鄧桐燊認(rèn)為，在改善型需求成為市場(chǎng)主要需求的當(dāng)下，產(chǎn)品力才是真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。“現(xiàn)在的購房者越來越‘專業(yè)’，他們會(huì)比較得房率、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套。與其用降價(jià)換銷量，不如用品質(zhì)換口碑。如果升級(jí)后真能做出差異化，復(fù)開后反而會(huì)賣得更好?！?/p>

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，房企的競(jìng)爭(zhēng)邏輯必然要發(fā)生轉(zhuǎn)變?！奥聛怼贝蚰ギa(chǎn)品，雖然短期內(nèi)可能會(huì)犧牲銷售節(jié)奏，但長遠(yuǎn)來看，這是建立品牌“護(hù)城河”的有效方式。

????然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，改善型需求雖然真實(shí)存在，但購房者的決策周期正在拉長，選擇也更加挑剔。如果“封盤”時(shí)間過長，或者升級(jí)后的產(chǎn)品未能達(dá)到預(yù)期，不僅可能失去原有的意向客戶，還可能影響項(xiàng)目的口碑。“現(xiàn)在的市場(chǎng)窗口期轉(zhuǎn)瞬即逝，‘封盤’一個(gè)月，可能就錯(cuò)過了一波客戶。更何況，改善型客群的耐心是有限的，他們不會(huì)一直等一個(gè)項(xiàng)目。如果別的項(xiàng)目出了更好的產(chǎn)品，他們可能轉(zhuǎn)身就去買了?！?/p>

????這種擔(dān)憂并非沒有道理。記者在博學(xué)名苑售樓處門口遇到的購房者陳先生就坦言：“我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有意向，等兩三個(gè)月還可以，但如果等太久，可能就去看其他樓盤了?！?/p>

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉從另一個(gè)角度給出了觀點(diǎn)：“‘封盤’也好，升級(jí)也好，最終都要回歸到客戶需求上?，F(xiàn)在的改善型客群，買的不僅是房子，更是一種生活方式。誰能真正讀懂他們的需求，誰就能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。但關(guān)鍵在于，在升級(jí)的過程中要讓客戶知道你在做什么、為何要這么做，否則等待會(huì)消耗消費(fèi)者的耐心?！?/p>