蓬江區(qū)發(fā)展大道與天福路交叉口東南側(cè)地塊已于3月10日成功出讓。

江門市JCR2026-54（江海01）號(hào)地。

????土地供應(yīng)是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”，更是研判樓市走向、城市建設(shè)布局的重要依據(jù)。近日，市自然資源局發(fā)布江門市區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，其中關(guān)于商住用地的計(jì)劃引起了高度關(guān)注。

????在本次供應(yīng)計(jì)劃中，商住用地共計(jì)15宗953畝，其中“三舊”改造用地3宗。在堅(jiān)持“房住不炒”定位與建設(shè)“好房子”導(dǎo)向下，今年供地整體呈現(xiàn)控總量、優(yōu)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)、重實(shí)效的鮮明特征。那么，今年市區(qū)計(jì)劃用地有何亮點(diǎn)？商住用地有何特點(diǎn)？哪些地塊比較熱門？

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????蓬江商住用地供應(yīng)量居首

????與往年相比，2026年市區(qū)的商住用地規(guī)劃展現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，整體體現(xiàn)了“精準(zhǔn)供應(yīng)、提質(zhì)控量”的特點(diǎn)。首先，供應(yīng)總量保持適度控制，延續(xù)了“以銷定供”的思路；其次，更注重地塊質(zhì)量篩選，優(yōu)先推出核心區(qū)位、配套成熟的地塊。

????從商住用地分布來(lái)看，蓬江區(qū)以473畝的商住用地供應(yīng)量居首，占市區(qū)總量近半，共計(jì)8宗。對(duì)此，江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉說(shuō)，蓬江區(qū)一直是三區(qū)中一手住宅成交量最大的區(qū)域，客戶購(gòu)房需求一直不低。隨著“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以及新的4.0產(chǎn)品深受市場(chǎng)追捧，市場(chǎng)需求促使該區(qū)推出更多好地塊建設(shè)“好房子”。

????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理謝慕貞則從更宏觀的視角分析指出，商住用地規(guī)劃總量為953畝，呈現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、住宅穩(wěn)健”的供應(yīng)格局，蓬江區(qū)供地最多，江海區(qū)著重高新配套，新會(huì)區(qū)則聚焦樞紐新城，整體凸顯區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期導(dǎo)向。其中，蓬江區(qū)作為中心城區(qū)，配套成熟、人口集聚度高，是改善型和剛需購(gòu)房者的首選區(qū)域；江海區(qū)依托國(guó)家級(jí)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，住宅供應(yīng)更側(cè)重服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職住平衡需求；新會(huì)區(qū)供地集中在樞紐新城核心板塊，具備較強(qiáng)吸引力。

????此外，今年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)的商住用地中，有3宗舊改商住用地，分別為蓬江區(qū)發(fā)展大道與天福路交叉口東南側(cè)地塊、蓬江區(qū)港口二路東側(cè)金海灣南側(cè)地塊以及蓬江區(qū)紫雅路與港口二路交會(huì)處西南地段地塊。

????值得一提的是，蓬江區(qū)發(fā)展大道與天福路交叉口東南側(cè)地塊已于3月10日被本地房企帕佳圖地產(chǎn)以13322萬(wàn)元競(jìng)得，這是我市今年第一宗成交的商住用地。業(yè)內(nèi)人士分析，從此次供應(yīng)的舊改商住用地來(lái)看，大多數(shù)都位于成熟的區(qū)域，一來(lái)可以盤活存量，二來(lái)可以迎合市場(chǎng)需求。

????多宗地塊被看好

????在市區(qū)今年計(jì)劃供應(yīng)的15宗商住用地中，綜合地塊素質(zhì)、板塊供求關(guān)系及城市發(fā)展規(guī)劃，多宗地塊被業(yè)內(nèi)人士一致看好。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭結(jié)合地塊質(zhì)量和所在板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，給出了自己最看好的三宗地塊。首先是蓬江區(qū)港口二路東側(cè)金海灣南側(cè)80畝地塊，他認(rèn)為這是一宗稀缺性極高的地塊，東臨西江，擁有不可復(fù)制的江景資源，且該地塊位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交界地帶，可快速接駁港口二路、發(fā)展大道、江僑路，既能享受北新區(qū)成熟的商業(yè)配套，又能承接濱江新區(qū)的城市發(fā)展紅利；其次是濱江大道與華盛路交會(huì)處西南側(cè)104畝商住地塊，緊鄰西江，享無(wú)遮擋一線江景，位置優(yōu)越，具備打造高品質(zhì)江景豪宅的天然稟賦；第三是樞紐新城厚德路南側(cè)地塊一、二，合計(jì)159畝，地塊規(guī)模龐大，所屬區(qū)域經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，城市界面和居住氛圍已經(jīng)成熟，且附近就是新會(huì)華僑實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

????謝慕貞同樣看好張鎮(zhèn)蘭提到的其中2宗地塊。她指出，蓬江區(qū)金海灣南側(cè)地塊的優(yōu)勢(shì)在于一線江景資源加成熟商業(yè)配套，容積率不超過(guò)2，適宜打造低密度高品質(zhì)住宅，周邊已有蓬江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、奧園廣場(chǎng)、元寶山體育公園等配置，交通便捷，屬于典型的“好房子”潛力地塊。而新會(huì)樞紐新城厚德路地塊一、二，因地處珠西交通樞紐腹地，毗鄰江門站，生活配套完善，還有新會(huì)華僑實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源加持，是承接廣佛外溢需求的重要節(jié)點(diǎn)，具備長(zhǎng)期升值潛力。

????楊東卉表示，她比較看好的是棠下鎮(zhèn)濱江大道與華盛路交會(huì)處西南地段地塊，其地處濱江大道與華盛路兩大城市主干道交會(huì)處，快速接駁江門主城與高速路網(wǎng)，可便捷連通廣佛，交通區(qū)位優(yōu)越；同時(shí)，緊鄰西江，擁有無(wú)遮擋一線江景，是打造高品質(zhì)江景住宅的天然稟賦，契合改善型市場(chǎng)需求；再加上現(xiàn)時(shí)濱江新區(qū)教育、商業(yè)、文體配套已經(jīng)非常完善，板塊價(jià)值持續(xù)提升，是房企布局江門的優(yōu)質(zhì)選擇。

????江海區(qū)方面，流沙圍地段勝利南路與新安路交叉口西南側(cè)地塊也展現(xiàn)出潛力，其核心邏輯在于“產(chǎn)業(yè)跟著人口走，人口跟著配套走”。地塊精準(zhǔn)卡位在龍溪湖體育公園和九年一貫制景賢實(shí)驗(yàn)學(xué)校之間，并緊鄰新建高中擬選址，直接服務(wù)于高新區(qū)龐大的產(chǎn)業(yè)人才家庭。在周邊長(zhǎng)期缺乏高品質(zhì)居住供應(yīng)的背景下，該地塊瞄準(zhǔn)的是堅(jiān)實(shí)的“剛需+教育改善”底盤。

????土拍市場(chǎng)預(yù)計(jì)“整體平穩(wěn)、分化加劇”

????基于2026年供地計(jì)劃及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年江門土拍市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)作出了預(yù)判。

????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，今年江門的土拍市場(chǎng)預(yù)計(jì)形成“整體平穩(wěn)、分化加劇、國(guó)企托底與民企回歸并存”的格局。首先，從供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，主動(dòng)縮量提質(zhì)，有助于維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免因流拍率過(guò)高而對(duì)市場(chǎng)信心造成沖擊；其次，板塊和地塊之間的分化將愈發(fā)明顯，市場(chǎng)關(guān)注度將高度集中于核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，如蓬江的江景地塊、新會(huì)樞紐新城核心地塊等，而位置稍偏、周邊配套尚不成熟的地塊，則可能會(huì)由本地國(guó)企平臺(tái)托底拿下；最后，隨著市場(chǎng)信心的逐步回升和融資環(huán)境的改善，除了本地國(guó)企外，部分資金實(shí)力雄厚的本土民企可能會(huì)重返土拍市場(chǎng)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

????謝慕貞從數(shù)據(jù)層面進(jìn)行了補(bǔ)充分析。她指出，從2025年數(shù)據(jù)看，國(guó)企拿下15宗商住用地，占比超八成，成為“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的關(guān)鍵力量，預(yù)計(jì)2026年這一趨勢(shì)仍將延續(xù)，尤其在核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊出讓中，本土國(guó)企和央企仍將積極布局。

????楊東卉表示，今年土拍市場(chǎng)主力軍依然是國(guó)企，多宗地塊位置、規(guī)模、規(guī)劃條件都非常適合建設(shè)“好房子”，近年來(lái)動(dòng)作頻頻的本土開(kāi)發(fā)商也會(huì)有興趣。同時(shí)，商住用地的冷熱分化趨勢(shì)可能更加明顯，不同地塊由于區(qū)位、配套、規(guī)模等因素差異，市場(chǎng)熱度將出現(xiàn)分化，部分熱門地塊可能受到更多的追捧。

????楊東卉分析，從整體趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)將保持“總量平穩(wěn)、節(jié)奏靈活”的運(yùn)行基調(diào)，政府將更注重供地節(jié)奏與市場(chǎng)去化周期的匹配，預(yù)計(jì)將采取“小步快跑”的掛牌策略。房企拿地邏輯已徹底轉(zhuǎn)向“以銷定投”，產(chǎn)品力競(jìng)賽前置化。在行業(yè)新周期下，房企比拼的不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模，而是對(duì)地塊“安全邊際”和“產(chǎn)品溢價(jià)空間”的判斷力，擁有江景、公園、名校等稀缺資源且容積率適宜的地塊，將成為房企進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的主戰(zhàn)場(chǎng)。

????不難看出，2026年的江門供地計(jì)劃，是一幅目標(biāo)明確、路徑清晰的“精準(zhǔn)供地”路線圖。它清晰地表明，江門不再追求土地出讓規(guī)模的數(shù)字增長(zhǎng)，而是致力于通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)、回歸城市價(jià)值。對(duì)于有能力、有遠(yuǎn)見(jiàn)的房企而言，這恰是在江門核心板塊建立長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)的機(jī)遇期；對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著未來(lái)兩年，在江門的江岸線上、樞紐核里、產(chǎn)城間，將有更多真正值得期待的好產(chǎn)品涌現(xiàn)。

????相關(guān)新聞

????超1.5億元起拍

????江海年內(nèi)首宗商住用地掛牌出讓

????近日，江門市JCR2026-54（江海01）號(hào)地正式掛牌出讓，將于4月30日進(jìn)行網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)，起始價(jià)為15827萬(wàn)元，這是今年江海掛牌出讓的首宗商住用地。

????據(jù)悉，該地塊位于江海區(qū)4號(hào)地規(guī)劃十三路和規(guī)劃十路交界東南側(cè)，用途為二類城鎮(zhèn)住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，出讓建設(shè)用地面積23449.21平方米。根據(jù)規(guī)劃條件及其他要求，嚴(yán)格按相關(guān)文件要求執(zhí)行，其中容積率為1.0至2.2，計(jì)算容積率建筑面積23450—51588平方米。此外，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地計(jì)算容積率建筑面積不大于10317平方米（即商業(yè)服務(wù)業(yè)計(jì)算容積率建筑面積占計(jì)算容積率總建筑面積比例不超過(guò)20%）。

????同時(shí)，要求社區(qū)公共服務(wù)用房（含養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）建筑面積不少于600平方米（其中養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不少于104平方米），其中首層面積不少于建筑面積的20%；臨城市道路設(shè)置，應(yīng)有獨(dú)立出入口連接城市道路；所在樓層不得高于四層，設(shè)于二層及以上的應(yīng)設(shè)置專用電梯，配備水、電、通信等基本功能；與地塊首期工程同步實(shí)施，建成后無(wú)償移交政府。

????本次國(guó)有建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓設(shè)有掛牌底價(jià)，掛牌起始價(jià)為15827萬(wàn)元，競(jìng)買保證金為3166萬(wàn)元，最低增價(jià)幅度為200萬(wàn)元/次，競(jìng)買保證金可抵作成交款，4月30日9時(shí)起拍。（陸沿任）